土地新政发出“绿黄红”三大信号

2008年4月21日点击:1499次新闻的相关信息 http://www.asjinhu.cn


  绿色信号——力推绿色GDP,“摊地烙饼”发展工业时代宣告终结。

  黄色信号——近压过猛上涨,远保健康发展,房地产须谨慎通行。

  红色信号——严管“地根”,冲红灯者须小心“乌纱帽”或背刑责。

引言

  连日来,有关“实施土地新政地价将上升50%”话题被炒得沸沸扬扬,预测地价将上涨50%的消息出现在各大媒体的显著位置。这一说法引发市场强烈反响,一些媒体甚至下结论说地价大涨势必引来房价的进一步大幅上升。随后,国土资源部政策法规司官员出面澄清,50%的上涨指的是原来低价出让的工业用地,而房地产用地出让价格将与目前水平基本持平。 

  地价走势,为何如此牵动人心?这只是简单的误读吗?不!记者认为,抛开地价上涨的具体幅度之争,透过国家此次最新出台的土地新政,提高用地成本是大势所趋,从中传递出将深刻影响未来经济走势的三大信号。

  绿色信号—— 

  力推绿色GDP,“摊地烙饼”发展工业时代宣告终结。

  就像下棋,有的落子看似突然,其实是棋局走势使然。工业用地的出让价格将提高40%到60%,恢复到基准地价的水平,这意味着靠放羊式“摊地烙饼”发展工业的时代已经终结。  

随着城镇化、工业化的加速发展,中国人均耕地已减少到1.4亩,还不到世界平均水平的40%。我省人多地少,情况更为严峻,人均耕地面积只有0.46亩,不及全国平均水平的一半,也远低于联合国划定的0.8亩的警戒线。为了保障粮食安全,中国实行了“最严格的土地管理制度”,再加上房地产项目与工业园区对建设用地强烈需求的拉动作用,土地供求关系日趋紧张,价格不断攀升。 

  “但就工业用地而言,情况则完全不同。目前,工业用地出让最低价是按基准地价的70%确定的,而在实际操作中,各地为了招商引资,往往推出超低地价,甚至‘零地价’。这次地价成本的提高,对工业用地价格影响较大。”国土资源部有关人士指出。 

  当前经济运行中存在的一个突出问题,是固定资产投资增速过快。这个问题不解决,就会增大经济波动的风险,危害经济健康发展。而从实际情况看,固定资产投资增长过快,特别是一些低水平重复建设项目能够上马,一个重要原因就是土地“闸门”没能真正把住。据国土资源部最近公布的信息,2005年国土资源部执法检查发现,2004年9月以来,一些城市的违法用地少的在60%左右,多的甚至达到90%。 

  一些地方竞相低价出让工业用地,甚至实行“零地价”,不仅造成恶性竞争、重复建设,而且导致工业用地需求膨胀,有些地方已出现盲目扩张的势头。目前,在整个用地结构中工业用地偏多,利用强度偏低,造成土地隐性闲置和浪费。国土资源部有关专项调查发现,各地工业用地利用强度普遍偏低,即使在一些经济发达地区,不少工业项目用地容积率也只有0.3到0.6,投资强度每亩只有几十万元。 

  这种高投入、高消耗、低产出的粗放型增长方式,曾使广东付出沉重的代价。以土地消耗为例,1996年以来,我省平均每年建设用地超过50万亩,GDP每增长1个点,就要消耗土地5万亩。如果仍然是这种增长模式,要实现我省人均GDP到2020年再翻两番的目标,至少要消耗10多倍的投资、4亿多吨的标煤,使用相当于深圳、珠海、东莞三市6000多平方公里面积总和的土地,这显然是难以为继的。值得庆幸的是,广东实现了“平稳的经济转轨”,使投资拉动经济特征逐步弱化,开始转入以市场驱动为主的增长新阶段。 

  有业内人士分析,随着土地“闸门”进一步收紧,土地资源将更加稀缺,项目“落地”也会更难,各地在选择投资项目时将优先考虑那些占地规模小、土地利用率高、投资回报快而利润丰厚的项目,想方设法用更少的土地获得更多的收益。 

  加大土地调控力度,进一步收紧土地“闸门”,从当前看,可以防止固定资产投资规模过大、增长速度过快,避免经济增长水平大起大落;从长远看,能够形成一种“倒逼”机制,促进经济社会发展转入科学发展的轨道。总之,其对宏观经济的影响不容小视。

  黄色信号—— 

  近压过猛上涨,远保健康发展,房地产须谨慎通行。

  尽管这次政策调整从理论上讲对房地产地价的影响不大,但有专家指出,在实际中还是会带动房地产价格的上涨。这是因为,中国土地调控新政根本宗旨在于进一步紧缩“地根”,这将从预期上减少新增建设用地供应量,“闻风即涨”的房地产市场不可能没有反应。 

  更有传媒和专家认为,要警惕一些房地产开发商利用新政策的出台,再次抛出所谓“地荒论”,恶意抬高房价。 

  一场新的博弈已经开始。 

  土地是房地产业的命根子。新的土地政策着眼于调整土地市场的供应关系,这势必将对我国房地产的近期以及中长期走势产生深刻的影响。拨开种种争论的迷雾,记者认为,房地产近压过猛上涨,远保健康发展两大趋势应可确认,因而可称黄色信号,必须打醒十足精神谨慎通行。 

  首先是近期严中有“宽”,迫使大量沉淀的“死地复生”,同时增加市中心城区以及中小套型住宅用地的供应,以求有效遏制房价上涨过快的势头。 

  以广州市为例,在城市中心区,目前政府手上有红线控制的经营性开发土地储备可建筑面积至少有2100万平方米,还有回收的闲置土地近700万平方米,以及工厂、货场搬迁腾空的土地407万平方米,土地供应是充足的。而从开发商而言,据不完全统计,广州开发商手中掌握的开发用地(含未开发、新开工、在售项目的后续开发土地等)有250宗左右,约2000万平方米。考虑到土地供应日益紧缩,一些开发商已开始调整开发策略,减缓储备土地的消耗速度,追求土地效益的最大化,或建高档物业,或等待最佳开发时机等。 

  专家提醒各级地方政府,要防止在对土地调控新政的理解上出现偏差,在制订土地开发供应计划时,一定要充分保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应,避免在这方面的土地供应上不增反降、给那些伺机抬高房价的开发商以借口。 

  其次,紧缩“地根”是为房地产业持续健康发展创造条件。从总体发展趋势看,中国房地产业仍然处在上升通道之中。那种渴望房地产价格大幅回落、甚至“崩盘”的愿景,是不可能出现的。目前全部股市的市值不过是数万亿元,但2002年全国国有土地资产已经达到25万亿元,房地产及建筑业增加值约9000亿元,约占GDP的9%。1998年至2002年房地产业直接和间接拉动经济增长约2个百分点,房地产业的产业链较长,涉及数十个产业,就业人数年增长率达4.5%,有3000多万人直接从事房地产有关的工作,仅物业管理就有500万人。在2020年之前,中国的城市化率将从目前的30%增至60%,房地产业还有大发展。如果房地产价格大幅回落,甚至像股市那样“崩盘”,中国经济会步入一轮漫长的衰退期,这是政府、民众、开发商都不愿意看到的结局。 

  红色信号—— 

  严管“地根”,冲红灯者须小心“乌纱帽”或背刑责。

  在新一轮土地调控中,土地出让金和相关税费的改革成为重中之重。新华社为这一《通知》总结了四大“看点”,其中两大“看点”指向了地方政府。一是进一步明确了地方政府的责任,地方政府再也不能当“甩手掌柜”了;二是调整了土地收益分配机制,解决了“土地财政”问题。 

  调整土地利益分配机制是此次土地新政的核心所在。重新调整跟土地有关的利益关系,从而削弱地方政府经营土地的非理性冲动。 

  为什么土地会如此紧张?为什么土地问题会成为房地产开发商推高房价的全部理由?其根本原因是,一些地方政府信奉“资源换资本”的金科玉律,他们迫切希望通过出让土地获得更多的收益,从而为他们经营城市积累“本钱”,也为提升个人的政绩创造便利条件。这种“土地财政”的甜头,使人难以抗拒,在东部沿海的很多地方,土地出让金的收入已占到地方财政 收入的一半以上。 

  问题的关键是,这些收入(按照全国人大2004年的检查结果,2001年-2003年累计达9100亿元)并没有纳入本级财政预算,成为地方政府的“零花钱”,“是一些地方盲目扩大城市建设规模,搞政绩工程、形象工程的主要资金来源”。 

  不可否认,地方政府在土地出让过程中的利益,正是近年来虽然政策日紧,但土地“闸门”依旧漏洞百出的病根所在。把这一收益纳入地方财政预算,缴入地方国库,实行“收支两条线”管理,则会掐断地方政府“以地生财”的根本,是为“治本之策”。 

  本次土地新政之严厉,并非说说而已。国土资源部部长孙文盛表示“要严肃查处土地违法行为,对非法批地、非法低价出让国有土地使用权,触犯刑律的,要追究刑事责任。”这种表态,前所未闻。 

  随着科学发展观深入人心,今年成为评价地方官员政绩的“转型年”,中央一连下了“三道金牌”:首先是单位GDP能耗下达了下降的硬指标;其次是对治理环境污染问题设立了“铁门槛”;现在又增加了土地新政的严厉把关。管中窥豹,可见一斑,土地新政足见国家推动科学发展的决心和力度,科学发展观开始发挥指挥棒的作用。土地新政,仅仅是一个开始。